【廣州企業法律顧問】

　　由于廣州市荔灣區新冠肺炎疫情發展之迅猛，情勢之嚴峻，廣州市十三行的服裝經營市場新中國大廈響應政府的疫情防范措施于2021年5月29日通過所屬物業公司運營的公眾號“十三行壹號”發布緊急通知，告知廣大商戶、客戶從2021年5月30日起將暫停營業，具體恢復時間待定。由于新中國大廈的商鋪每月租金較高，金額為十幾萬元至幾十萬元不等，租戶因無法正常經營本已承受著巨大的積貨壓力和嚴重經營損失，實在無法再承擔高額的租金損失，故去年疫情期間，許多新中國大廈的租戶因二月份租金問題產生爭議，引發一系列租賃合同糾紛訴訟，尚有部分糾紛未結案。新一輪的疫情，使新中國大廈租戶再次面臨休市期間租金繳納問題。作為專業的廣州企業法律顧問律師團隊，我們同時接到了房東和租戶的法律咨詢，租賃雙方關于是否應繳納2021年6月份租金事宜分歧較大，我們將對該問題進行分析研究以便解決該問題。

　　一、新中國大廈租賃雙方關于2021年6月份租金繳納的觀點

　　廣州法律顧問律師團隊將出租方觀點總結歸納如下：房東認為已經按照租賃合同約定，完全履行交付商鋪的義務，租戶2021年6月份無法使用商鋪的責任不能歸咎于出租方，世界范圍內疫情仍未得到有效控制，租戶應對疫情的反彈有一定的預見，并承擔該風險，本輪疫情不屬于不可抗力，新中國大廈方對房東未進行租金減免，故根據租賃合同約定，租戶應按照合同約定及時足額支付租金。未如期支付的，應承擔違約責任。

　　租戶觀點：新中國大廈因響應政府疫情防控關閉大廈，租戶無法進場使用商鋪進行經營，根據租賃合同本義，支付租金應以自己能夠自由支配使用商鋪為前提，因此，租戶有權利暫停支付租金。

　　那么在新中國大廈接下來不定期的休市時間內，租戶無法正常使用商鋪是否仍需向出租方正常支付租金?租戶與出租方之間的矛盾又該如何解決?

　　二、廣州企業法律顧問律師團隊詳解：新中國大廈租戶是否應繳納6月份租金

　　我們先來了解一下租賃的含義、租賃合同雙方的權利義務及相關法律規定。根據《中華人民共和國民法典》第七百零三條、第七百零八條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。據此，廣州企業法律顧問律師團隊認為，租賃合同中出租人負有提供適租物業的合同義務，而承租人亦負有交付租金的合同義務。新中國大廈租戶承租商鋪的目的是經營收益，疫情防控措施導致新中國大廈整個商場在2021年6月份無法開門營業產生損失。雖然該商鋪已經交付給租戶，但租戶承租商鋪經營的合同目的在6月份無法完全實現，該商鋪不具有適租的充分條件，而且該責任不應歸咎于雙方。

　　既然新中國大廈商鋪不具有適租條件的責任不應歸咎于雙方，雙方可以根據公平原則來解決本次租賃糾紛。根據《中華人民共和國民法典》第六條規定，民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務。因此，可以肯定租戶應當向房東交付一定比例租金。那又該如何應用公平原則解決租金支付比例的具體問題?

　　三、廣州企業法律顧問律師團隊建議：新中國大廈租戶可以先按照30%向房東繳納6月份租金

　　去年疫情期間，已有大量新中國大廈租戶因商場防疫措施無法使用承租商鋪與出租方因租金問題產生矛盾，發生租賃合同糾紛并訴至法院。廣東佰仕杰律師事務所廣州企業法律顧問團隊律師接受大量租戶的委托，作為代理人負責該批租賃合同糾紛案件的一審、二審訴訟，現該批案件中大部分案件已結案，廣州市荔灣區人民法院、廣州市中級人民法院在判決中確認：租戶2020年2月份無法經營使用涉案商鋪是因為疫情防控工作所需的事實。出租方負有提供適租物業的合同義務，涉案商鋪2020年2月份無法正常使用，屬于租賃物不具備適租條件的情形。涉案商鋪無法正常使用是基于疫情所致，該責任不應歸咎于雙方。但考慮到租戶于2020年2月份確未實際使用涉案商鋪，出租方在此期間確未能提供適租的租賃物，故根據公平原則，酌情判決雙方按比例承擔涉案商鋪2月租金責任，出租方應向租戶退還2月份70%的租金。

　　通過上述法律分析以及相關法院對該類型案例的司法判決，我們可以明確：租戶雖是基于商場疫情防控工作才無法實際使用承租商鋪，但在此期間租戶確實無法按照協議約定用途使用租賃物，而出租方亦確實未能向租戶提供具備適租條件的租賃物，故基于公平原則，雙方按照一定責任比例承擔2020年2月份租金責任。

　　綜上所述，廣州法律顧問團隊建議租賃雙方可以參照廣州市荔灣區人民法院及廣州市中級人民法院對該類型案件的觀點，相互協商一致，租戶向出租方支付6月份租金的30%，雙方簽訂書面協議，解決租金繳納問題。已經足額繳納過租金的，可以在開市后，參照去年案例要求返還。

　　四、廣州企業法律顧問律師團隊詳解：租戶是否需要支付6月份遲延繳納租金的違約金

　　由于大部分租戶未按照約定支付6月份租金，租賃雙方都有問過我們，是否需要支付遲延繳納租金的違約金。廣州企業法律顧問律師團隊認為，根據《中華人民共和國民法典》第五百二十八條等法律規定，租戶未按照約定繳納租金是基于疫情導致無法正常使用商鋪，雙方對是否應繳納租金以及繳納租金的比例未達成一致，因而，租戶不具有逾期支付租金的違約故意，同時根據公平原則、不安抗辯權等法律法規，租戶不需要承擔遲延支付6月份租金的違約金。如出租方已經向承租方表達了租金減免至合理比例，如出租方要求租戶按照30%繳納租金，租戶仍不繳納的，廣州企業法律顧問律師團隊認為，租戶應承擔逾期支付的違約金。

　　為妥善解決新中國大廈租賃雙方關于6月份租金繳納的問題，廣東佰仕杰律師事務所廣州法律顧問律師團隊建議租戶應及時向出租方發出因疫情無法正常使用商鋪要求租金減免的通知，并積極與出租方進行協商租金減免的比例，并保留好通過微信、郵箱、短信等方式進行協商溝通的證據，如雙方均不愿意協商，且不愿意按一定責任比例承擔租金責任的，可以聯系朱律師(18922193732(微信同號))，通過法律途徑解決雙方爭議。